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マンション売却と終活

終活とマンション売却を不動産会社に相談

不動産会社に相談してマンションを売却

私は、今から終活を始めようと思っている70代の男性です。終活の目的は、ご多分に漏れず、自分の死後に家族が相続問題で争い合うことを避けたい、ということにあります。そして、その一環として不動産の整理があります。実は現在、都内にマンションを複数所有しています。これらをマンションのまま相続したほうがよいのか、自分が生きているうちにマンション売却して現金化しておいた方がよいのかを迷っています。

相続税対策の観点から言えば、現金化することなく不動産のまま相続した方が有利です。不動産のままで相続すれば、低めに抑えて査定される土地の評価額に課税されるため、支払う相続税額はその分少なくてすみます。しかし、私は残った金額の多寡よりも、身内同士のトラブルを防ぐことを重視したいと考えています。もし、私の不動産を複数の家族が相続するとなると、共有分割や代償分割、換価分割などの方法があります。

■不動産の分割相続パターン:共有分割
簡単には「分けられない」不動産を、複数の相続人に相続させる苦肉の策として、この「共有分割」という方法を選ぶ人がいます。つまり、土地・建物など不動産の権利を、相続人の人数で分割して共有するのです。しかし、どれほど仲のよい家族でも平和的な相続に結びつかない方法です。なぜなら、相続人の一人が土地を売却したいと考えても、他の相続人の同意が得られなければ売却は不可能だからです。ましてや、相続人のうちの一人が居住していた場合は、まず同意は得られないことでしょう。

しかも、問題に決着がつかないままに、相続人の子孫たちがその土地を相続すると、共有する権利を持っている人がさらに分割されることになります。こうなってしまっては、もはや全員の同意が得られる解決策を見つけることは難しいでしょう。

■不動産の分割相続パターン:代償分割
平均的なサラリーマンとして収入を得ていた人が、その死後に何人もの相続人に分割できるほどの規模の不動産を所有しているケースは少ないことでしょう。たいていは持ち家一軒のみということが多いはずです。このような場合、その妻、子供数名で分割して相続するとなると、家一軒建てるどころか、何の使い道もみつからない細切れの土地になり果ててしまいます。そこで、不動産を相続する人は一人、ほかの相続人にはその分をお金で分配する「代償分割」を選ぶ方法を選ぶ家庭もあります。

しかし、これは土地を相続する人が、残りの相続人に分配できる資金を持っていることが前提です。親の死後に必ず起きる相続問題に備えて、日ごろから資金形成の心づもりをしているような心がけの良い人にはよい方法ですが、現実的には少数派でしょう。

■不動産の分割相続パターン:換価分割
似たような経済状況の相続人がお互いに公平な気持ち相続だったと満足して相続を完了するために、相続した不動産を売却した利益を平等に受け取る「換価分割」という方法もあります。対象となる家に誰も住んでいない状況であれば、スムーズに進行する解決策ですが、問題は対象となる不動産に住んでいる人がいた場合です。売却すれば当然住居を失うことになるため、トラブルの原因となりやすいのです。

また、私のように所有している不動産が賃貸マンションの場合は、居住者がいても売買することに問題は特にありませんが、店舗に利用しているなど、その場所で事業を行っている相続人がいる場合にはまず売却には応じないことでしょう。

いずれの方法にしても、多少なりとも不公平感が残ることは避けられないようです。また、相続してからも、不動産を処分するということは容易ではありません。いろいろ調べていくうちに、本当に簡単には「分けられない」資産が不動産であることを思い知らされました。元気なうちにマンションを売却して現金に変えておいた方がよいかもしれません。

また、他の不動産同様に、マンションの資産価値は日々変動していますから、資産価値が上がり調子のマンションの所有者であれば不動産のまま保持するのもいいのでしょうが、あいにく私が所有しているマンションの価値は、最近下降の一途をたどっています。終活を意識するまでもなく処分を検討する時期なのかもしれません。相続税の節税対策をかんがえてみても、息子兄弟に不公平感を与えないためにも、マンションを売却することに決断しました。

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